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百余城市5類大招去庫存 短期內將形成實質性利好

樓主:老愚觀察 時間:2019-07-11 01:53:20

御苑城

百余城市出招“去庫存” 下一步還有哪些發力點?

繼2月初降低非限購城市首付比例后,財政部等三部門日前又發文調整房地產交易環節稅收……去年以來,中央連續出臺推進“去庫存”政策,包括山 東、江西、甘肅、海南等20多個省份的100多個城市也密集出招,從供需兩端入手出臺“去庫存”政策。專家分析認為,這些政策短期內將對樓市去庫存形成實 質利好,但從中長期看,還需做好產城融合、戶籍制度改革等文章,以釋放更多的需求。

哪些區域“出招”最多

易 居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進分析稱,從目前已出臺去庫存政策的地方來看,二線城市占比約為5%,三四線城市占比高達95%。從區域分布 看,中部城市最多,占比超過一半;西部次之,占比約40%;東部目前僅有山東省。出臺政策的省市與庫存高企的區域分布重合度較高?!澳壳敖^大多數三四線城 市商品房去化壓力較大,房價下跌壓力也大?!?/p>

專家分析和記者調查發現,各地去庫存“招數”雖有異同,但主要可分為以下五類:

【招數一:活用公積金杠桿】

目前,推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標配”。江西、甘肅等省份推進公積金貸款全省“一體 化”政策。多省表示擴大住房公積金的覆蓋范圍,四川省表示今年將積極推進住房公積金向城鎮穩定就業新市民覆蓋,湖北探索在鄉鎮建立健全住房公積金制度等。

【招數二:降低稅費】

多地政府采取降低稅費、契稅補貼等方式減輕購房者負擔,提高購買能力。甘肅省將住房轉讓手續費整體下調33%,寧夏居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼,新疆將商業個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算……

與此同時,多地還對房地產企業實施減稅優惠。南昌市全面下調房地產開發企業銷售未完工產品計稅毛利率;寧夏將簡化、合并和下放房地產行政審批事項,改革規費繳納方式。

【招數三:鼓勵農民工進城購房】

山東將對農民進城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等政策;甘肅加大實施戶籍制度改革力度,讓新落戶城市的居民能享受購租住房的政策,并擴大住房公積金制度覆蓋面。

【招數四:打通商品房和保障房通道】

甘肅計劃今年把4.6萬套保障房中的3.3萬套保障房用于從存量商品房中回購,福建等省明確表示不再新建公租房;安徽等省要求,確保貨幣化安置 比例不低于50%,山西要求商品房庫存較大的市要達到80%以上。河南出臺新政策探索“租售并舉”,規定公租房承租對象租住一定年限后,符合規定的可選擇 申請直接購買所租住公租房。

【招數五:實施房地產供給側改革】

山東、海南等省份探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養老養生地產、家居式短租賓舍等持有型物業;將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業地產等。

有的省份嚴把土地放量和新增開發關口。寧夏對閑置面積超過批準總面積10%的地區,不再新增用地指標;江西提出將對履行去庫存、穩市場主體責任不力,效果不明顯的市、縣,進行約談和追責。

“組合拳”效果怎樣

仲量聯行分析師認為,地方政府相繼出臺政策提高購房者的可支付能力,短期內將對樓市去庫存形成實質性利好。

今年春節期間,在福州東區某樓盤售樓部里,記者遇到了來自福州的郊縣長樂的“購房團”?!捌綍r大家都奔波于上海、北京等地,趁著過年放假來福州看看,想買房置業?!笨捶康闹芟壬嬖V記者。

不過,記者也注意到,在一些三四線城市,返鄉置業并沒有預料中的火爆。在外務工的85后小孫說:“煙臺的新房均價在6000元左右,而自己的月 收入也不過3000元左右,若買一套80平方米的房子,大約需要48萬左右,算上稅費和首付,需要一次性拿出將近15萬元,這是我不吃不喝4年多的工 資?!?/p>

在山東淄博市從事房地產行業的中介王經理說:“春節期間我只接待了三位顧客,不少人期待樓市還有利好政策,觀望情緒比較重?!?/p>

中原地產研究部高級經理盧文曦說,各地出臺的去庫存組合拳給市場帶來了好的預期,但效果還需政策的細化落實。

還有哪些發力點

如何更加有效推進“去庫存”,業內人士認為,從中長期看,三四線城市地方政府下一步應在產城融合、戶籍制度改革等方面下大力氣。

記者近期在多地調查了解到,很多城市在公積金貸款方面都有連續繳存等規定,但這些規定對工作不穩定的農民工來說,在實際操作中難度不小。

來自四川的新生代農民工梁博說:“我們流動性太大,在這個工地交了,去另一個工地不一定給交,就算給交也會間隔一段時間、無法接續。換個城市就更麻煩了,公積金賬戶不但要轉來轉去,時間接續的認定標準也不一樣?!?/p>

首付比例降低后,在滬打工的農民工羅旭輝想回老家安徽縣城買房?!皢栴}是在縣城要找到一份月薪幾千元的穩定工作難度挺大,收入不穩定,哪敢貸幾十年的款?”

中 國 指 數 研 究 院常務副院長黃瑜表示,應加快調整產業結構,引入新興產業,大力發展第三產業,從而帶給城市更多的就業機會,進而產生大規模的置業需求。小城市則更應結合自身特點及 資源優勢 ,明確城市定位,主動承接區域中心城市的產業轉移,增強人口吸附力。

“政策要與市場相結合,落實戶籍制度改革,真正推進城鎮化和農民工市民化進程,這才是未來推動住房等城市消費最重要的發動機?!眹野l改委城市和小城鎮中心主任李鐵說。(新華社)

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